ÜST HAKKI NEDİR?

Üst hakkı dediğimiz kavram, Türk Medeni Kanunu’nun 4271 sayısının 826. Maddesinde düzenlenmiş olan bir irtifak hakkıdır. Bu hakka göre bir arazi sahibine sahip olduğu arazinin altına ya da üstüne yapı yapmak, varsa mevcut yapıyı muhafaza etmek hakkı tanınmaktadır. İlgili olan 718. Maddeye göre de taşınmaz mülkiyeti kapsam olarak belirlenirken birleşme prensibi esas alınmıştır. Bu madde içeriğinde mevzu bahis olan mülkiyet hakkı, kullanımında bir yarar sağlandığı takdirde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar nitelikte olmaktadır.

Aynı maddenin ikinci fırkasında ise arazi üzerindeki yapıların, kaynakların ve bitkilerin de bu mülkiyetin kapsama alanına girdiği belirtilmiştir. Buna göre genel manada bir arazinin maliki, bu arazinin altındaki ve üstündeki her türlü kaynağın ve bitkinin de maliki olmaktadır. Bu noktada, aynı yasada belirtilen istisnalardan bir tanesi de üst hakkı olmaktadır. Üst hakkı maddeleri gereğince taraflar arasında aksi belirlenmediği sürece mirasçılara intikal edebildiği ya da başkalarına devredilebildiği gibi durumlarda “bağımsız üst hakkı” ve “bağımlı üst hakkı” gibi kavramlardan söz edilebilir. Bağımsız üst hakkı mirasçılara ya da başkalarına devredilebilir durumdayken, intikal edilmesi ya da devredilmesi yasak olan durumlarda bağımlı bir üst hakkı durumundan söz edilmektedir.

ÜST HAKKI KOŞULLARI

Üst hakkı koşulları gerçek bir kişi üzerine, tüzel bir kişi üzerine ya da bir taşınmaz üzerine kurulabilmektedir. Şahıs lehine kurulan üst hakları “şahsi üst hakkı”, taşınmaz lehine kurulan haklar ise “eşyaya bağlı üst hakkı” kapsamına girmektedir. Bu noktada unutulmaması gereken en önemli husus, üst hakkının yalnızca tapuya bağlı olan gayrimenkuller üzerine kurulabileceğidir. Bunun nedeni de üst hakkının kuruluşunun tapuya tescil edilebilmesine bağlı oluşudur.

Üst hakkının malikine sağladığı en önemli özellik, arazi mülkiyetiyle birlikte ona bağlı olan başka mülkiyetlerin hakkını da sağlamasıdır. Bu özellik sayesinde hem arazi maliki hem de arazi üzerindeki mülkiyet sahibi kişiler maddi olarak gelir sağlayabilir. Arazinin sahibi, arazi üzerinde var olan mülkiyet hakkını kaybetmeksizin arazi üzerinden gelir elde etmekle beraber üst hakkının sona ermesi sürecinden itibaren arazi üzerindeki mülkiyetin haklarına da sahip olabilmektedir. Üst hakkı sahipleri, arazinin mülkiyetini üzerlerine devralmadan arazinin mülkiyetinin elde edim değerinden daha az bir bedel ödeyerek maliki olabileceği bir inşaat yaptırabilme hakkına da sahip olmakta ya da bölgede mevcut olan bir inşaatın mülkiyet hakkını kazanmaktadır.

Kamuya ait arazilerin üst hakkı ile değerlendirilmesi kısmında ise, mülkiyet devrinin özel mülkiyete nazaran hem hukuki hem de sosyal bakımdan daha zor şartlara sahip olan bu tip arazilerin işlevsiz kalmasını engellediğini söylemek mümkündür. Aynı zamanda devlet bakımından da mülkiyet hakkını kaybetmeden gelir kazanma imkanı da sunulmaktadır.