TÜRK VATANDAŞLIĞI İÇİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME

İnsanlar farklı ülkelerden vatandaşlık alabilmek için ülkelerin belirlediği şartları yerine getirmek zorundadır. Vatandaşlık almak için kişilerin en sık başvurduğu yöntemlerden birisi, vatandaşlığı istenilen ülkeden bir taşınmaz edinilmesidir.

Türk vatandaşlığı için gayrimenkul değerleme ihtiyacı da bu tip vatandaşlık edinme ihtiyacı durumlarının neticesinde ortaya çıkan hizmetlerdendir. Normal şartlarda Türkiye’de barınmayan, çalışmayan fakat ülkemizin kurumlarınca belirlenmiş olan kapsamlar dahilinde ve belirli tutarlar içerisinde yatırım yapacak kişilere vatandaşlık edinme hakkı sunulmaktadır. Aynı zamanda bu kişilerin eşleri ve 18 yaşını daha aşmamış olan çocukları istisnai de olsa Türk vatandaşlığına geçme şansını elde edebilmektedirler.

Türk vatandaşlığı kazanılması konusunda tapu müdürlüklerinin yapacakları işlemlerde uygulanacak usul ve esasları düzenlemek ve yabancı kişilerin bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanan klavuza göre; Tapu müdürlüklerinde uygulanacak usul ve esaslar aşağıda gösterildiği üzere 14 ana başlık altında sıralanmıştır.

A-Dayanak

B-Kanuni Sınırlamalar

C-Taşınmazın Niteliği

Ç-Taşınmaz Sayısı

D-Değer Tespiti

E-Dekont

F-Taksitli Satış

G-Yabancılar Arası İşlemler

H-İpotek ve Haciz

I- Yetki

İ- Taahhüt Alınması

J- Taahhüt Terkini

K-Taahhütlü Taşınmaz Üzerindeki İşlemler

L-Arşivleme ve İşlem Sonucunun Bildirilmesi

Klavuzun D-Değer Tespiti Türk vatandaşlığı için gayrimenkul edinim koşullarının önemli maddesini oluşturmaktadır.

Türkiye’den de vatandaşlık alabilmek için pek çok yabancının başvurduğu bir yöntem olan gayrimenkul satın alımında çeşitli kriterler yer almaktadır.

19 Eylül 2018 tarihinden sonra kanunda yapılan çeşitli değişiklikler ile kazanılabilen vatandaşlık hakkı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilgili birimlerince tespit edilmek durumundadır.

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak isteyen yabancı uyruklu kişiler; 250.000,-USD Pazar değerinde gayrimenkule diğer adıyla taşınmaza sahip olmaları gerekmektedir.

Satın alınacak gayrimenkulün tapu kaydında 3 yıllık satılmama şerhi konulmalıdır. Türk vatandaşlığı için gayrimenkul değerleme koşulları arasında oldukça öneme sahip olan bu şerh’in bir şekilde konulması unutulursa, taşınmazın beyan hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin yönetmelikteki 20. Madde kapsamı dahilinde, gayrimenkulün edinim tarihinden 3 yıl süreyle satılamama taahhüdü vardır.” İbaresi eklenip Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuru yapılmalıdır. Bu şekilde gayrimenkulün üç yıl süre ile hiçbir şekilde satmayacaklarını taahhüt etmeleri koşuluyla Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşlığına hak kazanabilmektedirler.

Vatandaşlığın kişilere verilebilmesi için satın alınan konut, dükkan, arsa vb. gayrimenkulün Pazar değeri’nin 250.000,-USD veya üzerinde olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Gayrimenkulün değerinin belirlenmesi, diğer bir ifadeyle ekspertiz işleminin, Gayrimenkul Değerleme şirketlerindeki gayrimenkul eksperleri tarafından tespit edilmesi gerekmektedir.

Bu noktada vatandaşlık başvurusundan önce satın alınacak gayrimenkul için ekspertiz raporunun hazırlanması son derece büyük bir öneme sahiptir. Peki, Gayrimenkul Değerleme yetkisine sahip şirketlerdeki gayrimenkul eksperi, tapuda vatandaşlık için gerekli konutun satış değerini nasıl belirlenmektedir? Gelin hep birlikte inceleyelim.

TAPUDA VATANDAŞLIK İÇİN GEREKLİ TAŞINMAZ SATIŞ DEĞERİ NASIL BELİRLENİR?  

Yabancı ülke vatandaşlarının, Türk Vatandaşlığı alabilmesi için 250.000,-USD  Pazar değerinde bir taşınmaza sahip olması gerektiğinden bahsettik. Bu noktada en önemli konu satın alınacak gayrimenkulün değerinin nasıl belirlendiğidir.

Tapuda vatandaşlık için gerekli taşınmazın satış değeri, Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin görevlendirdiği, bu konuda yetkili ve bilgili gayrimenkul eksperleri tarafından, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve ilgili yönetmeliklere uygun olarak, resmi kurumlarda ve taşınmazın yerinde yapılacak saha araştırmaları ile yasal-mevcut durumu ve takdir edilen Pazar değeri belirlenmektedir.

Bunun dışında satın alınması düşünülen gayrimenkulün tapu kayıtlarında üzerinde haciz, ipotek gibi bir kısıtlama olup olmadığı, ilgili belediye yada müdürlüklerde imar durumu, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi sorgulanmasına benzer resmi kurum araştırmaları yapılıp, satışa sorun çıkartacak bir durumun varlığı kontrol edilerek belirlenmelidir.

Gayrimenkulün yerinde görülmesi, konum, çevresel koşulların incelenmesi bölgeye ait gayrimenkul pazarının araştırılması sonrasında gayrimenkul eksperi tarafından değerleme raporu düzenlenir.

Değerleme raporundaki gayrimenkul değerinin, Tapu müdürlüğünde gerçekleşecek satış gününde, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak hesaplanan Pazar değeri’nin, 250.000,-USD den az olmaması gerekmektedir.

Sonraki aşamada Gayrimenkul değerleme raporu halinde uzmanlar tarafından imzalı olarak ilgili Tapu müdürlüğüne resmi e-posta hesabı üzerinden iletilir.

 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORUNUN KAPSAMI NE TÜR BİLGİLER İÇERMEKTEDİR?

Gayrimenkul Değerleme raporu kapsamında;

Rapor Ve Müşteri Bilgileri, Kabuller Ve Kısıtlamalar, Değerleme Teknikleri, Gayrimenkul Sektör Verileri, Gayrimenkulün Genel Özellikleri, Çevresel Ve Fiziksel Özellikleri, Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı, Takyidat bilgileri, Kadastro bilgileri, İmar Durumu, Ruhsat, İzin, Proje, Yapı kullanım izin bilgileri, Konum Ve Ulaşım Özellikleri, Gayrimenkul Özellikleri, Değere Etki Eden Faktörler, Analiz ve değerlendirme, Sonuç, Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi, Nihai Değer Takdiri ve Rapor ekleri bilgileri yer almaktadır.

Değerleme Raporu Nereden Alınır ve Geçerlilik Süresi Nedir?

Yabancı uyruklu vatandaşların gayrimenkul satışı ile ilgili merak ettiği bir diğer nokta ise vatandaşlık için değerleme raporunun nerden alınacağı ve geçerlilik süresidir.

Vatandaşlık için değerleme raporu; Türkiye Cumhuriyeti Sermaye Piyasası Kurulunun(SPK) yetki verdiği ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne üye Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve bu şirketlerde çalışan Gayrimenkul Değerleme Uzmanları diğer adıyla Gayrimenkul Eksperleri tarafından düzenlenir.

Vatandaşlık başvurusu sırasında sunulan değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerli olup, bu süre içinde başvurusu yapılan işlemlerde yeni rapor istenmemektedir.