Request Form

WHAT IS REAL ESTATE APPRAISAL?

KONUT EKSPERTİZİ NEDİR?

Konut ekspertizinden önce değerlemeden bahsedelim. Değerleme olarak da ifade edilen “Ekspertiz” ilgili uzman tarafından bir varlığın değerinin belirlenmesi işlemi olarak tanımlanabilir. Günümüzde “değerleme” kelimesinin yerine kullanılan ve kabul gören bir terimdir “Ekspertiz”.

Gayrimenkul ekspertizi, konut ekspertizi veya daha çok bilinen adıyla gayrimenkul değerleme işlemi bir taşınmazın el değiştirmeden önce bağımsız uzmanlar/eksperler tarafından, tarafsız ve hiçbir etki altında kalmadan değerinin belirlenmesi işlemidir. Örnek verecek olursak Ülkemizde gayrimenkule ait el değiştirmelerin büyük çoğunluğunu konut nitelikli gayrimenkuller oluşturmaktadır. Konutlar peşin satışa konu olsa da çoğunluğu finans kurumlarından alınan kredi ile gerçekleşmektedir. Dolayısıyla bu kurumlar konut kredilerine referans olacak değerin belirlenmesinde “konut ekspertizine” ihtiyaç duyarlar.

Housing appraisal reports are the reports in which the value is not only appreciated, but the real estate is investigated in terms of technical and legal status. In our country, these reports can be made by real estate appraisers and / or home appraisers through real estate appraisal companies.

KONUT EKSPERTİZ İŞLEMİ KAÇ ADIMDAN OLUŞUR?

This process consists of 3 steps: official institutions research, on-site inspection / value research and presentation of information in a report for the preparation of a real estate appraisal report.

RESMİ KURUMLAR ARAŞTIRMASI

Konut vasıflı taşınmazların çoğunluğu kat irtifaklı yapılardan oluşmaktadır. Dolayısıyla bu yapıların sahip olduğu kat irtifakı projesi mülkiyete esas olması sebebiyle Tapu Müdürlüklerinde incelenmesi gerekmektedir. (Son dönemde Tapu Müdürlüklerindeki yoğunluğu azaltmak için 2017 yılı ve sonrasında alınan ruhsata esas kat irtifakı projeleri taşınmazın bulunduğu ilgili belediye de incelenebilmektedir.) Tapu Müdürlüğü’nde yapılan bir diğer inceleme ise takyidat incelemesidir. Takyidat sözlükte “sınırlama” anlamını taşımakta olup uygulamada taşınmazın üzerinde yer alan şerh, beyan, ipotek, haciz gibi bilgileri içeren ve 3. kişilerin haklarını koruyan mülkiyet haklarını sınırlayan bilgiler ve bu bilgileri içeren belge olarak tanımlayabiliriz. Bu belgede mülkiyet bilgilerinin yanı sıra taşınmazın satışına engel teşkil edecek bir kayıt olup olmadığı detaylı olarak görülebilmektedir.

Another investigation in the Land Registry Directorate is a scrutiny. The encumbrance means “restriction” in the dictionary, and we can define it as the information containing the information such as annotation, declaration, mortgage, foreclosure on the real estate in the application and that protects the rights of third parties and includes this information. In this document, it can be seen in detail whether there is a record that will prevent the sale of the real estate as well as the property information.

In the relevant municipality of each building built in accordance with the Zoning Law No. 3194, there is a zoning file containing all official applications, correspondence, documents, minutes and official permits for the building from the start of the construction to the end. It is examined in detail whether there is a record of the immovable in this file such as the building permit, the building occupancy permit, the architectural project, cease-and-desist letter if any, or the decision of the council. In addition, the current zoning status of the land on which the building is located is among the information received from the relevant municipality.

On-Site Investigation of Property / Value Research

Konut ekspertiz resmi kurumlarda yapılan incelemelerden sonra taşınmaz yerinde inceler. Bu incelemede konutun konum doğruluğu tespit edilerek mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığının kontrolü için metre, lazermetre vb. aletlerle ölçüler alınır. Ayrıca bina ortak alanından, binanın dışından ve iç dekorasyon özelliklerini gösterecek şekilde konutun içinden fotoğraflar alınır.

After these transactions are completed, all information such as sales figures, usage areas, year of construction, floor, facade of similar properties sold recently and / or offered for sale are collected from the region where the residence is located.

Submitting Information as a Report

After official institution researches and on-site inspection of the real estate, it is time to write the report.

The ownership and encumbrance information received from the Land Registry Directorate is transferred to the Title Deed Information section of the report. If there is a record (annotation, foreclosure etc.) that prevents the real estate from transfering, it is indicated. In addition, the area from the architectural project visuals is calculated and the compatibility of the measurements taken in the measurements on the project and on-site measurements are checked.

In the report, first of all, general information about the area where the real estate is located, the distance from the main arteries and the official public institutions and organizations in the immediate vicinity are given. Then the properties of the building (main immovable) are mentioned. In the description of the properties of the building seen on site, the properties of the main immovable are specified by taking advantage of official documents such as the license obtained from the municipality and the building permit. After the definition of the main immovable, all information such as the floor, facade, area, type of heating, number of rooms and decoration features of the dwelling subject are written in detail.

The final value for the immovable is valued in the conclusion section of the report by compiling the sold and / or on sale housing information obtained from the examination made by the district. If there is a situation that will prevent the sale of the real estate in the light of the information obtained from the land registry or the municipality, this situation is specified and the sales is restricted.

In the annexes of the report, the writing phase of which is completed, the report is concluded by adding all the information and documents related to the residence, zoning status, architectural project, building permit, if any, the building occupancy permit and the official documents.

Aden Değerleme