Kamulaştırma Amaçlı Değerleme ve Kamusal Kullanım Süreçleri

Kamulaştırma kavramı; kamu yönetimlerinin yasalara bağlı olarak gerçekleştirmekle yükümlü oldukları kamu görevi ve girişimlerini yürütebilmek adına ihtiyaç duydukları, başka kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların irtifak haklarına ödeme yapılması koşuluyla el konulmasını ifade etmektedir.

Kamulaştırmanın gerçekleştirilebilmesi için, yönetim birimlerinin Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan üst yönetim organlarına onay sürecinden geçilmesi gerekir. Onaylanmış özel plan projeler ya da imar planları için gerçekleştirilecek hizmetlerin kamu yararına hazırlanıp onaylanması süreci de geçirilmelidir.

Kamulaştırılma kararının alındığı süreç sonrasında, mevcut projenin yatırım giderlerinin doğru belirlenmesi ve fizibilitesinin yapılabilmesi için kamulaştırma amaçlı değerleme yapılması kesinlikle şart olan bir unsurdur. Yapılacak değerleme sonrasında kamulaştırma amaçlı değerleme sürecine sokulan proje, taraflar arasında trampa sürecine sokularak “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İlkeleri” çerçevesinde bedel tespitine girmektedir.

Kamulaştırma Amaçlı Değerleme Süreçleri Nasıl İlerlemektedir?

İlk olarak geçirilecek kamusal amaçlı değerleme süreci kapsamında, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu alana mahkeme heyeti ve değerleme uzmanıyla gidilerek, şu maddeler hakkında raporlar oluşturulur;

·         Kamulaştırılacak alanın cinsinin ne olduğu belirlenmesi

·         Kamulaştırılacak alanın türünün belirlenmesi

·         Yüz ölçümünün net sayılarla belirlenmesi

·         Eğer varsa vergi beyanının incelenmesi

·         Taşınmazın değer kaybı ya da değer artışı yaşamasına neden olacak tüm niteliklerin belirlenerek durum değerlendirilmesi yapılması

·         Taşınmazın resmi makamlar tarafından belirlenmiş kıymet takdirlerinin incelenmesi

·         Yapının yapı maliyet hesaplarının belirlenmesi

·         Taşınmazın yıpranma payının belirlenmesi

·         Kamulaştırmaya mevzu bahis olan yapının bulunduğu mevkii ve durumuna bağlı olarak mevcut halde kullanımın ne gibi bir net gelir getireceğinin hesaplanması

·         Taşınmazın bedel tespitine etkili olarak etmenlerin belirlenmesi ve varsa bu etmenlerin ne derece etkili olacağının hesaplanması

·         Arsa değerlemesi yapılıyorsa, kamulaştırma sürecinde sokulmadan önceki şartlarda emsal olacak satış değerinin belirlenmesi

Tüm bu maddelerin belirlenmesi sonucunda hazırlanacak rapor ve beyanlar neticesinde, Sermaye Piyasası Kurulu’nca kabul edilmiş değerleme standartlarına uygun olacak bir değerleme raporu değerleme uzmanlarınca oluşturulabilmektedir.

Kamusal amaçlı değerleme koşulları nezdinde kamulaştırma yoluna gidildikten sonraki süreçte taşınmazın değer artışı yaşaması ve sonrasında kullanım biçiminin değiştirilmesiyle gelen değer artışı gibi durumlar raporlama adına göz önüne alınmamaktadır.