İMAR UYGULAMASI VE DEĞERLEME

Ülkemizde değerlendirilmekte olan imar projelerinde dikkat edilmesi gereken pek çok husus bulunmaktadır. Bunlardan bir tanesi de imar uygulaması ve değerleme konusudur. Ortaya konan pek çok imar projesinde gayrimenkuller üzerinde yapılacak değerlemelerde bir takım eksiklikler görülebilir. Bunun nedeni, yapılan uygulamalarda taşınmazın değerinin doğru tespit edilememesi sebebi ile değer artışının da doğru hesaplanamaması ve böylelikle de kamuya döndürülememesidir.

Bu durum sonucunda kentsel rant gibi istenmeyen durumlar ortaya çıkabildiğinden, ülkemiz kanunlarında son yıllarda kamu yatırımlarının sonucunda meydana gelen gayrimenkul değer artışlarının kamu tarafından kazanımı sık sık gündeme getirilmektedir. Geçmiş yıllarda “şerefiye” olarak bilinen bu vergi türü sonrasında “Değerlenme Resmi” olarak düzenlenip, vergi kısmına esas matrah olacak bölüm eski rayiç ve yeni rayiç değerleri arasındaki farklar olarak kabul edilmiştir.

İmar uygulaması ve değerleme süreçleri kapsamında kamulaştırma koşulları içerisinde bir plan oluşturulması, gayrimenkullerin yollara olan sınırlarının genişletilmesi, mevcut yol genişliğinin daha da büyütülmesi ve donatı alanlarının oluşturulması gibi 4 farklı unsurun taşınmazlarda değer artışı oluşturduğu düşüncesiyle kabul gördüğünden vergi uygulaması başlatılmıştır. Ancak her zaman bu taşınmazların değer artışı bir imar faaliyetiyle alakalı olmadığından eski dönemlerde yürürlüğe konulan Finansman Kanunu ile taşınmazların değerlemesinde etkin olan faktörler genişletilerek vergilendirmeler farklı düzenlemeler içerisine sokulmuştur.

Vergilendirmeler Harici İmar Uygulamasının İçeriği Nedir?

Değerlemeye konu olan taşınmazın imar uygulaması maddeler halinde şu şekilde özetlenebilir;

• Taşınmazın var olduğu alana ait imar planlarının onay tarihi, onaylayan idarenin ismi ve onay kararının detayları elde edilir.
• Bunun yanında taşınmazın imar planında yer alan kullanım durumu, bu planın ölçeklerinin detaylı bir şekilde raporlanması, yapılaşma şartları, inşaat emsali, imarın bulunduğu arazide kullanım durumuna uygun olup olmadığı, imar planıyla alakalı herhangi bir iptal davası olup olmadığı tespit edilir.
• Aynı zamanda mevcut olan imar planıyla ilgili olarak bir tadilat fikrinin olup olmadığı, yapılacak imar uygulamasıyla alakalı mahkemeden alınmış bir durdurma kararının olup olmadığı gibi kısımlar değerleme kapsamı içerisine alınarak oluşturulacak değerleme raporu bu bilgiler doğrultusunda hazırlanmaktadır.