Değerli Konut Vergisi ve Gayrimenkul Değerleme Raporu

Gayrimenkul sektörü içerisinde sıkça karşılaşılan iki önemli kavram olan değerli konut vergisi ve gayrimenkul değerleme raporu, her ne kadar farklı uygulamalara sahip olsa da mülk sahiplerini doğrudan ilgilendiren ve zaman zaman birbirini tamamlayan süreçler olarak karşımıza çıkar. Bu yazımızda her iki kavramı detaylarıyla ele alarak süreçlerin işleyişini ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıklayacağız.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

Yasal Çerçevesi ve Uygulama Tarihçesi

Değerli Konut Vergisi, Türkiye’de konut sahiplerini doğrudan ilgilendiren bir servet vergisi türü olarak ilk kez 7 Aralık 2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen düzenlemelerle duyurulmuştur. Ancak uygulamaya ilişkin yönetmelik ve tebliğler yayımlanmadan önce bir yıllığına ertelenmiş; nihayet 2021 yılı başında yürürlüğe girerek yüksek değere sahip konutları vergilendirme süreci resmen başlamıştır.

Meskenlerde; 2024 yılı bina emlak vergisi değeri 12.880.000 TL’yi aşan konutlardan, 2025 yılı emlak vergi değeri 15.709.000 TL’yi aşanlar Değerli Konut Vergisi kapsamındadır.

Değerli Konut Vergisi Nasıl Hesaplanır?

2025 yılında uygulanacak olan, 1319 sayılı Kanunun 44’üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, 2024 yılına ait değerlerin yeniden değerleme oranının yarısı (%21,965) oranında artırılmasıyla belirlenmiştir:

• 15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil): 15.709.000 TL’yi aşan kısmı için binde 3
• 31.421.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil): 23.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için binde 6
• 31.421.000 TL’den fazla olanlar: 31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için binde 10

Değerli Konut Vergisi İtiraz Süreci

Vergilendirmeye esas teşkil eden konut değerinin hatalı belirlendiğini düşünen mülk sahipleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan bildirimin ardından 15 gün içinde itiraz başvurusunda bulunabilirler. Bu süre içinde yapılmayan başvurular geçersiz sayılmakta, zamanında yapılan itirazlar ise yine 15 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılmakta ve taraflara tebligat yapılmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Tanımı ve Önemi

Gayrimenkul değerleme raporu; bir taşınmazın veya ona bağlı hakların belirli bir tarihteki piyasa değerinin, bilimsel ve objektif yöntemlerle tespit edilerek uzmanlar tarafından raporlanmasıdır. Bu raporlar, gayrimenkul alım-satımından miras bölüşümüne, banka kredilerinden hukuki süreçlere kadar birçok alanda belirleyici rol oynar.

Kimler Hazırlayabilir?

Bu raporlar yalnızca Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri ve lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanabilir. Hazırlanan raporların hukuki geçerlilik taşıması için bağımsız, tarafsız ve belgelenebilir nitelikte olması gerekir.

Gayrimenkul Değerleme Süreci Nasıl İlerler?

1. Yasal Araştırmalar ve Belgelerin Toplanması

Değerleme sürecinin ilk adımı, taşınmaza ait:

• İmar durumu
• Tapu bilgileri
• Belediyeden alınacak ruhsat ve onaylar gibi yasal belgeler

Bu belgeler, taşınmazın yasal altyapısının ve kullanım hakkının net bir şekilde anlaşılması için temel teşkil eder.

2. Yerinde İnceleme ve Fiziksel Gözlem

Değerleme uzmanları, taşınmazı yerinde ziyaret ederek fiziksel özelliklerini, kullanım durumunu, çevresel koşulları ve bölgesel dinamikleri analiz eder. Bu adımda:

• Taşınmazın yapı kalitesi
• Ulaşım olanakları
• Sosyal donatılar
• Bölgesel gelişmişlik düzeyi

3. Uygun Değerleme Yönteminin Belirlenmesi ve Nihai Rapor

Gayrimenkul değerleme sürecinin son aşamasında, taşınmazın fiziksel özellikleri, konumu, kullanım şekli, yasal durumu ve pazar koşulları gibi kriterler dikkate alınarak en uygun değerleme yöntemi belirlenir. Sonuç olarak, elde edilen veriler ışığında şeffaf, anlaşılır ve uluslararası standartlara uygun bir gayrimenkul değerleme raporu hazırlanır. Bu rapor, taşınmazın piyasadaki yerinin net şekilde belirlenmesini sağlar.

Değerli Konut Vergisi ile Gayrimenkul Değerleme Raporu Arasındaki İlişki

Her iki süreç farklı amaçlara hizmet etse de, değerli konut vergisi belirlenirken gayrimenkulün değeri esas alınmaktadır. Bu değerin sağlıklı ve objektif olarak tespiti için gayrimenkul değerleme raporları önemli bir referans kaynağıdır. Özellikle vergiye itiraz sürecinde profesyonel hazırlanmış bir değerleme raporu, iddiaların kanıtlanması açısından oldukça kritiktir.

Sonuç

Değerli konut vergisi, mülk sahiplerine belirli bir yükümlülük getiren yasal bir düzenleme iken, gayrimenkul değerleme raporu bu yükümlülüklerin adil ve doğru şekilde yürütülmesi için bir araçtır. Özellikle yüksek değerli taşınmazların bulunduğu bölgelerde yaşayan mülk sahiplerinin bu süreçleri dikkatle takip etmesi ve gerektiğinde profesyonel destek alması büyük önem taşır.