Gayrimenkul piyasasında önemli kavramlardan olan değerli konut vergisi ve gayrimenkul değerleme raporu, birbirlerinden farklı kavramlar olsa da özünde mülk sahiplerini ilgilendiren ve bir noktada birbirleriyle alakaları bulunan durumlardır.
İlk olarak değerli konut vergisini ele alırsak, 2019 yılında yürürlüğe girmiş ve 2020 yılında uygulanması beklenen bir kanun niteliğini barındırdığını söylemek mümkündür. Bu vergi halk ve uzmanlar arasında tartışma yaratsa da, kanun olarak kabul gördüğünden “değerli” statüsünde bulunan taşınmazlardan alınan vergi olarak özetlenebilir. Bu vergiye tabii tutulan mesken nitelikli taşınmazlar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenmiş değeri 5.000.000 TL ve üzerinde olanlardır.
Değerli konut vergisi hesaplamalarında az önce değindiğimiz gibi 5 milyon TL ve üzerinde olan, kat mülkiyetli bağımsız bölümler ve kayıtlı taşınmazlar adı altında sayabileceğimiz köşk, villa, hane, yalı, konut, mesken gibi konutlar dahil edilmektedir. Yapılacak hesaplamalarda bu vergiyi ödeyecek taşınmazların bedeli 5-7,5 Milyon TL arasında değişiyorsa binde üç, 7,5-10 Milyon TL arasında değişiyorsa binde altı, 10 Milyon TL üzerindeki konutlar için ise binde 10 şeklinde bir vergi ödeme yükümlülüğü getirilmiştir.
Konuyla ilgili taşınmazların değerinin yanlış belirlenmesine dair şikayetleri olan ve vergi dilimine girme durumu bulunmayan kişilerin, değerli konut vergisi itirazı için ilk önce taraflarına Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden gönderilen tebligat ile 15 gün içerisinde yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmaları gerekmektedir.
15 gün kuralına uyulmadığı takdirde kabul edilmeyecek itirazlar, belirlenen süre zarfında yapıldığında ilgili kurumca değerlendirme altına alınarak yine 15 gün içerisinde bir karara bağlanarak tekrardan tebligat bildirimi şeklinde şikayette bulunan taraflara tebliğ edilmektedir.
Gayrimenkul değerleme raporu, taşınmaz dediğimiz gayrimenkullerin ya da bu taşınmazlara bağlı olan hakların belirli bir zaman içerisindeki değerinin bilimsel yöntemlerle takdir edilmesi ve bu değeri oluşturan ya da etkileyen tüm faktörlerin bu değerlemeyi yapan uzmanlar tarafından rapor şeklinde ortaya çıkarmasıyla oluşturulan belgedir. Bu belge, değerleme uzmanları tarafından belirli bir tarihe bağımsız ve objektif olarak gerçekleştirilerek kıymet takdirinin yapılması şeklinde de özetlenebilir.
Bahsedilen rapor, mutlaka Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisans verilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri ve uzmanları tarafından hazırlanmalıdır. Rapor içerisinde A’dan Z’ye taşınmaza ait tüm bilgiler ve değeri etkileyen tüm faktörler analiz edilerek, hazırlanmış bir şekilde sunulmalıdır. Raporun istenildiği gibi detaylı ve analiz edilerek sunulabilmesi için, öncelikli ve önemli olan yasal kurum araştırma inceleme sürecinin başlatılmasıdır.
Bu süreç kapsamında taşınmazın imar durumu, gayrimenkule ait hak ve faydaları içeren tapu kaydı vb. nitelikler taşınmazın bağlı bulunduğu il, ilçe belediyelerinin ilgili bölümleri ve tapu müdürlüklerinde yürütülmektedir. Ardından elde edilen bu bilgiler değerleme uzmanları tarafından yerinde görülüp onaylanması için ziyaret süreci gerçekleştirilir ve yapılan incelemelerde önceden alınmış raporlardaki bilgilerle yapılan ziyarette görülüp incelenen gayrimenkul özelliklerinin tutarlılığı karşılaştırılarak gayrimenkulün mevcut durum incelemesi ve bölgesel analiz süreci de yapılmış olur.
Gayrimenkul değerleme raporu oluşturma sürecinde gözlem, inceleme ve analizler çok büyük önem taşımaktadır. Çünkü bu taşınmazların satış noktasında oluşturulan bu raporlar üzerinden değerlemeye tabi tutulduğundan, güncel değerinin belirlenmesi ve hukuksal durumunun öğrenilmesi kısmında büyük değer taşımaktadır.
