KONUT EKSPERTİZİ NEDİR?

Konut ekspertizinden önce değerlemeden bahsedelim. Değerleme olarak da ifade edilen “Ekspertiz” ilgili uzman tarafından bir varlığın değerinin belirlenmesi işlemi olarak tanımlanabilir. Günümüzde “değerleme” kelimesinin yerine kullanılan ve kabul gören bir terimdir “Ekspertiz”.

Gayrimenkul ekspertizi, konut ekspertizi veya daha çok bilinen adıyla gayrimenkul değerleme işlemi bir taşınmazın el değiştirmeden önce bağımsız uzmanlar/eksperler tarafından, tarafsız ve hiçbir etki altında kalmadan değerinin belirlenmesi işlemidir. Örnek verecek olursak Ülkemizde gayrimenkule ait el değiştirmelerin büyük çoğunluğunu konut nitelikli gayrimenkuller oluşturmaktadır. Konutlar peşin satışa konu olsa da çoğunluğu finans kurumlarından alınan kredi ile gerçekleşmektedir. Dolayısıyla bu kurumlar konut kredilerine referans olacak değerin belirlenmesinde “konut ekspertizine” ihtiyaç duyarlar.

Konut ekspertiz raporları sadece değerin takdir edildiği değil taşınmazın teknik, yasal durum açısından da incelendiği araştırıldığı raporlardır. Ülkemizde bu raporlar gayrimenkul değerleme şirketleri üzerinden gayrimenkul değerleme uzmanları ve/veya konut değerleme uzmanları tarafından yapılabilmektedir.

KONUT EKSPERTİZ İŞLEMİ KAÇ ADIMDAN OLUŞUR?

Bir konut ekspertiz raporunun hazırlanması için resmi kurumlar araştırması, taşınmazın yerinde incelenmesi/değer araştırması ve bilgilerin rapor halinde sunulması olmak üzere 3 adımdan oluşur.

RESMİ KURUMLAR ARAŞTIRMASI

Konut vasıflı taşınmazların çoğunluğu kat irtifaklı yapılardan oluşmaktadır. Dolayısıyla bu yapıların sahip olduğu kat irtifakı projesi mülkiyete esas olması sebebiyle Tapu Müdürlüklerinde incelenmesi gerekmektedir. (Son dönemde Tapu Müdürlüklerindeki yoğunluğu azaltmak için 2017 yılı ve sonrasında alınan ruhsata esas kat irtifakı projeleri taşınmazın bulunduğu ilgili belediye de incelenebilmektedir.) Tapu Müdürlüğü’nde yapılan bir diğer inceleme ise takyidat incelemesidir. Takyidat sözlükte “sınırlama” anlamını taşımakta olup uygulamada taşınmazın üzerinde yer alan şerh, beyan, ipotek, haciz gibi bilgileri içeren ve 3. kişilerin haklarını koruyan mülkiyet haklarını sınırlayan bilgiler ve bu bilgileri içeren belge olarak tanımlayabiliriz. Bu belgede mülkiyet bilgilerinin yanı sıra taşınmazın satışına engel teşkil edecek bir kayıt olup olmadığı detaylı olarak görülebilmektedir.

3194 Sayılı İmar Kanunu’na uygun yapılmış her yapının ilgili belediyesinde, inşaatın başlamasından bitene kadar geçen sürede yapı için yapılan tüm resmi başvurular, yazışmalar, belgeler, zabıtlar ve resmi izinlerin yer aldığı imar dosyası bulunmaktadır. Bu dosyada yer alan taşınmaza ait yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, mimari projesi, varsa yapı tatil tutanağı veya encümen kararı gibi bir zabıt olup olmadığı detaylı bir şekilde incelenir. Ayrıca yapının bulunduğu arsanın güncel imar durumu da ilgili belediyesinden alınan bilgiler arasındadır.

Taşınmazın Yerinde İncelenmesi/Değer Araştırması

Konut ekspertiz resmi kurumlarda yapılan incelemelerden sonra taşınmaz yerinde inceler. Bu incelemede konutun konum doğruluğu tespit edilerek mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığının kontrolü için metre, lazermetre vb. aletlerle ölçüler alınır. Ayrıca bina ortak alanından, binanın dışından ve iç dekorasyon özelliklerini gösterecek şekilde konutun içinden fotoğraflar alınır.

Bu işlemler tamamlandıktan sonra konutun bulunduğu bölgeden yakın zamanda satılmış ve/veya satışa sunulmuş benzer mülklerin satış rakamları, kullanım alanları, yapıldığı yıl, kat, cephe gibi tüm bilgiler toplanır.

Bilgilerin Rapor Halinde Sunulması

Resmi kurum araştırmaları ve konutun yerinde incelenmesinden sonra sıra raporun yazılması aşamasına gelinir.

Tapu Müdürlüğünden alınan mülkiyet ve takyidat bilgileri raporun Tapu Bilgileri kısmına aktarılır. Taşınmazın el değiştirmesine engel bir kayıt (şerh, haciz vb.) varsa ise belirtilir.  Ayrıca mimari proje görsellerinden alan hesaplanır ve proje üzerindeki metrajlarla yerinde yapılan ölçümlerde alınan ölçülerin uyumluluğu kontrol edilir.

Raporda öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgenin genel bir tanıtımı, ana arterlere olan uzaklıkları ve yakın çevresindeki resmi kamu kurum ve kuruluşlar ile ilgili bilgiler verilir. Daha sonra binanın (ana taşınmazın) özellikleri aktarılır. Yerinde görülen binanın özelliklerinin anlatımında belediyeden alınan ruhsat, yapı kullanma izin belgesi gibi resmi evraklardan da yararlanılarak ana taşınmazın özellikleri belirtilir. Ana taşınmazın tanımından sonra değerleme konusu konutun katı, cephesi, alanı, ısınma şekli, oda sayısı, dekorasyon özellikleri gibi tüm bilgiler detaylı bir şekilde aktarılır.

Mahallince yapılan incelemede edinilen satılmış ve/veya satıştaki konut bilgileri de derlenerek raporun sonuç kısmında taşınmaz için nihai değer takdir edilir. Tapu veya belediyeden edinilen bilgiler ışığında konutun satışına engel teşkil edecek bir durum söz konusu ise bu durum belirtilir ve satış kabiliyeti kısıtlanır.

Yazım aşaması biten raporun ekler kısmında konuta ait tüm fotoğraflar, imar durumu, mimari projesi, yapı ruhsatı, varsa yapı kullanma izin belgesi ile zabıt belgeleri vb. tüm bilgi ve belgeler eklenerek rapor sonuçlandırılır.