TEMİNAT AMAÇLI DEĞERLEME NASIL YAPILIR?

Gayrimenkul sektöründe oldukça önemli bir yere sahip olan teminat amaçlı değerleme işlemi, adından da anlaşılabileceği üzere teminat alınması ya da verilmesi gereken durumlarda sürecin doğru, hızlı ve güvenilir bir şekilde işletilmesi adına değerleme uzmanları tarafından gerçekleştirilen profesyonel değerlendirmelerdir.

Sigorta şirketleriyle bağlantılı olarak kuruluşlardan istenen gayrimenkul teminat ipotekleri ya da bankalar başta olmak üzere ilgili finans kuruluşları adına alınan ticari krediler veya bireysel krediler için gösterilen teminatlar değerleme süreçlerinin başlıca konularındandır.

Sektörel olarak baktığımızda sanayi, turizm, eğitim, sağlık ve lojistik sektöründe, ayrıca işyeri ve konut değerlendirme süreçlerinde sık sık teminat amaçlı değerleme çalışmalarına ihtiyaç duyulmaktadır.

Yapılan bu değerleme süreçleri her iki taraf için de atılacak adımların doğru ve güvenilir şekilde atılmasına yardımcı olmaktadır.

Piyasa genelinde kur vb. ani değişimler doğan ekonomik değişim riski yüksek olduğundan, hazırlanan değerleme raporları sayesinde hem kuruluşlar ticari olarak aksaklık yaşanmadan değerleme sürecini iyi idare edebilmekte hem de her koşulda alacaklarının teminatını hukuksal olarak koruyabilmektedir.

TEMİNAT AMAÇLI DEĞERLEME SÜREÇLERİ NASIL İLERLER?

Teminat amaçlı değerleme süreçleri gerçekleştirilirken, kredili satışların, satıcı ve alıcının dışında diğer bir tarafı olan bankaların ve finans kurumlarının vermiş oldukları ticari ve bireysel krediler için gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından oluşturulan gayrimenkul değerleme raporları esas alınır.

Bu raporlar BDDK ve SPK kurumlarınca görevlendirilmiş gayrimenkul değerleme firmaları ile bünyelerinde çalışan SPK lisansına sahip gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Değerleme raporlarının devlet tarafından düzenlenmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Hazırlanan bu raporların teknik detaylarında gayrimenkullerin türüne göre yönetmeliğe uygun inşa edilip edilmediği, imar kanununa uygun olup olmadığı, eğer yapı için öncesinde çıkartılmış bir “riskli yapı” beyanı bulunuyorsa yapının yıkılıp tekrar inşa edilip edilemeyeceği gibi resmi süreçlerin tespiti yapılır. Bu nedenle öncelikle değerlemesi talep edilen gayrimenkullerin bağlı olduğu belediye, özel idare vb. kurumlarına gidilerek imar arşiv dosyası incelenmektedir.

İskân belgesi, yapı ruhsatı, ceza belgeleri varsa onların içeriği, tutanaklar vb. evraklar teker teker incelenerek raporlamaya dahil edilir. Gayrimenkulleri ilgilendiren mevzuatlar dahilinde gerekli belgelerin bulunup bulunmadığı, yapıların izin sahibi olup olmadığı ya da imar mevzuatına uygunluğun bulunup bulunmadığı gibi bilgiler değerleme raporlarında mutlaka yer alır. Eğer iskân iptali, ruhsat iptali gibi örneklendirebileceğimiz durumlarla karşılaşıldıysa bu durumların gayrimenkulün satışında engel teşkil edip etmeyeceği hazırlanan rapor içerisinde belirtilir.

Ayrıca satın alınması düşünülen bir taşınmazın kat irtifak/mülkiyet tapusu bulunuyorsa, değerleme süreçlerinde bu gayrimenkulün projesinde gösterilen plana uygun olup olmadığı, bina içerisindeki konumu, alansal olarak projede belirtilen ölçülerle uyumlu olup olmadığı, binanın ortak alanlarından herhangi bir eklentiye sahip olup olmadığı, taşıyıcı kolonların projedeki gösterime uygunluğu gibi örneklendirebileceğimiz pek çok detay da teminat amaçlı değerleme unsurları arasında yer almaktadır.

Eğer söz konusu gayrimenkul ticari vasfa sahipse; ticari kullanımlı hangi fonksiyonları barındırdığı, imara planına ve yapılaşmaya uygunluğu, amortisman (yıpranma payı) ölçütleri, eğer tarım arazisiyse sulama, taşıma, ulaşım gibi özelliklerinde yeterli imkânı sunup sunmadığı gibi örneklendirebileceğimiz pek çok alt başlık da inceleme altına alınarak teknik bir değerlendirme yapılır.

Raporun Değer Takdiri bölümüne gelindiğinde taşınmazın güncel piyasa koşullarındaki yasal ve mevcut değerinin ne olduğu belirtilmektedir. Hazırlanan rapordaki bilgilerin finans kurumları ya da bankalar tarafından verilecek kredinin değerlendirilmesinde önemli kriterlerinden birini oluşturur.