Gayrimenkul Uyuşmazlığı Tarafları Açısından Arabuluculuk Süreci ve Arabuluculuk Sürecine Hazırlık

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren davaya gitmeden önce bir dava şartı olarak aranacak zorunlu arabuluculuk, aşağıdaki konuları da kapsamaktadır.

• Kira uyuşmazlıkları
• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kaynaklı uyuşmazlıklar
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Gayrimenkul ile ilgili yaşanan uyuşmazlık halinde taraflar, öncelikle adliyelerde yer alan arabuluculuk bürolarına başvuru yapmalıdır. Büro, arabuluculuk siciline kayıtlı isimler arasından bir arabulucuyu uyuşmazlığın çözümü için atamaktadır. Eğer taraflar, sicilde kayıtlı bir arabulucunun uyuşmazlık üzerinde çalışması için mutabık kalmışlarsa, büroyu bilgilendirerek bu arabulucuyla süreci başlatabilmektedir.

Arabuluculuk görüşmelerine arabulucular ile birlikte tarafların kendisi ya da avukatları katılmaktadır. İlk görüşmeye mazeretsiz katılmayan taraf, arabuluculuk sürecinin davaya taşınması durumunda, dava sonucunda haklı bulunsa bile yargılama giderleriyle ilgili yükümlülükleri yerine getirmek zorunda kalacaktır.
Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanan konu, mahkemede çözümlenmiş olarak düşünülmelidir; yani sonuç, mahkeme ilamı hükmündedir. Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta sonunda tamamlanmış olmalıdır. Arabulucu, yalnızca bir haftalık ek süre ile süreci uzatabilmektedir. Bu süre sonunda anlaşmaya varılamamış olması durumunda ise konu, davaya taşınır.

Yapılan düzenleme ile zorunlu arabuluculuk sürecine dahil edilen yukarıdaki dört konu gayrimenkul ile ilgilidir. Arabuluculuk sürecinde uyuşmazlığın hukuki boyutunun değerlendirilmesi sırasında konuyla ilgili teknik görüşler, konunun profesyonellerinden alınmaktadır. Yukarıda belirtilen konuların neden ve sonuçları noktasında, gayrimenkul değerleme şirketlerinin bağımsız görüşlerine başvurma ihtiyacı doğmaktadır. Bu sayede uyuşmazlığın en sağlıklı şekilde çözümünde tarafsız, bağımsız ve adil yaklaşım dikkate alınmaktadır.
Arabuluculuk sürecinin başlamasından önce, uyuşmazlığa konu ya da paylaştırılacak gayrimenkul ve taşınırların değer tespitinin taraflarca bir değerleme şirketine yaptırılması, arabuluculuk sürecine hazırlıklı başlamayı mümkün kılmaktadır.

Değerleme raporları, tarafların kendi taleplerini dayanağıyla birlikte sunabilmeleri ve bu sayede uzlaşmanın sağlanmasına yardımcı olma noktasında arabuluculuk sürecine önemli destek unsurudur. Arabulucu, tarafların taleplerini dinlerken bu taleplerin delil, dayanak ve belgelerle desteklenmesini beklemektedir. Talebini ileten tarafın hakkını arayıp talebinin haklı olduğunu ispat etmesi bu raporlarla mümkün olabilmektedir.

Arabuluculuk, süre olarak kısıtlanmış bir süreç olduğundan hızlı şekilde sonuçlanması, uyuşmazlığın dava yoluna gidip tarafların maddi ve manevi olarak zorlanacakları bir sürece girmeden sonlandırılması açısından önemlidir. Arabuluculuk sürecinin tarafların anlaşmasıyla sonuçlandırılabilmesi için de gereken tüm hazırlıklar yapılarak sürece başlanması önerilmektedir.